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标题: [居家话题] 房市刺激法案未必奏效 [打印本页]

作者: networm 时间: 2009-4-6 09:48 标题: 房市刺激法案未必奏效

奥巴马政府房市刺激法案的思路是想从房市的几个角落“点火”，速求燎原。此招还是没有跳出“头疼医头，脚疼医脚”的治标理念。

首先，让我们看看2008年的7，500美元退税法案与2009年的8，000美元退税法案的区别，好像是这部法案的重头戏。

如果你是第一次买房者（从未拥有过住房或者过去3年内未买过房者，下同），而且是在2008年4月到当年年底之间买的，你可以得到7，500美元的退税。它有一个特点，就是在满足了相关条件下的不可退还性。也就是说，既是你没有缴付到7，500美元的税，你仍然可以获得7，500美元的足额退税。

然而，这7,500美元的退税必须在15年内，每年退还500美元，这就意味着，不是永远给你，你还得还，而且是如数归还，实际性质是无息贷款。很有意思的是，在它的细则里提到，如果纳税人在15年内死亡，剩余未退还部分可以宽免。但是，如果是夫妻共同拥有财产，一方死亡，另一方仍然存活，是否可以宽免；还是必须是在都死亡的条件下才予以宽免，却没有提及，显示出法案出台的仓促和粗糙之笔。

该法案惠及的人口不以收入多少为前提，所以，只要是第一次买房就可以获得退税。对过户后的居住时间也不做要求。

再看看2009年法案，把7,500美元增加到 8,000美元。咋一看，仅仅提高了500美元，没什么大的区别。其实不然，最大的区别就在于不再要求退还了，算是白给。但是，它除了惠顾第一次买房者以外，却附加了另外的条件，第一，你们夫妻的年毛收入必须是少于15万美元才能获得该退税；第二，你们夫妻今后必须在这个“主要居住房”住够3年。否则，你们还得还。然而，就联邦税务局将如何追踪这些家庭的搬迁情况，夫妻收入3年内提高到或者又超过了15万美元怎么办等等，都还没有详细的解释。第三，买房时间为2009年1月1日到11月30日。所以，你们买房过户日期别安排在今年的12月份，否则，就不能享受8,000美元的退税。第四，如果以后房屋增值了，这8,000块钱收不收回去，没有说明，给以后可能追回留下了变数。

这个修改偏重于驰援低收入家庭的购房，从理论上讲，惠及的人口比修改法案前要少一些，突出了重点。同时又要求被惠及的低收入家庭在该居住房的居住时间相对稳定一些，交易时间严格限制在今年11月底以前。政府意欲猛促买家快快下手。

其次，是节能退税。将建筑节能（节能窗、绝缘材料、节能门、机械体系）改进花费由原先的终生500美元提高到1，500美元。还有，太阳能暖炉、燃料电池、热泵等的设备、安装成本花费可退税30%，单独设备成本的上限要求也被剔除。

第三，法拍屋和SHORT-SALE宽免。房屋的卖价少于抵押贷款总额被宽免的债务不再课收入税的有效期直到2012年。几近2百万美元被宽免的主要住宅抵押贷款债务从收入中排出，既使放贷银行已经向联邦税务局发出1099表，纳税人也不必因此填写税单。

这些法案的意图在于迅速改变房市因素，掀起房市热浪，进而达到转市的目的。

那么，这个法案真的能激活房市吗？效果实在是有限得很。与其说是欲拯救房市，还不如直接道明是保住房、保饭碗的保底法案。只不过是给法案叫了个名不副实的名字罢了。

8，000美元对于纽约州平均房价22万美元（2009年NAR统计数据）的房市来讲，占到3.63%。但是，与此同时，纽约州房市2008年比2007年下降了16.2%（见笔者今年2月2日《多维时报》《2008 长岛房价降6.4%》一文），今年元月仍在下滑。假如您刚好买了一个22万美元的住宅，用16.2减去3.63，还有12.57%的负债。任何一位买家都清楚，这个8，000美元的退税像是个鱼饵，吃进去就意味着要付出更大的代价。房市继续下滑的严峻形势，使消费信心严重下降，岂能是用8，000美元可以换回？

一般15万美元的年毛收入家庭，可以拿1/3的5万美元来供房，PITI（本金、利息、地税和保险）月均4千多，如果首付按20%计算，保守估计可以买到55万左右的房子。如果按照纽约州16.2%的年减幅计算，一年就损失本金89，100美元。如果在长岛，按6.4%的减幅计算，本金年损失为35，200美元。联邦8，000美元的退税占不到当年亏损部分的1/4，何谈还得要屋主住3年。如果假设按年下降6.4%，55万美元的房子，3年后就剩451，011美元，一共贬值98，989美元。8，000美元的补贴仅占1/12的损失。买家吃进了1/12，自己却赔了11/12，再加上2次交易花费（假如3年后售出）约2万美元，3年共赔约12万美元。现在下手的房市买家大都以实用价值为主要考虑因素，即使赔也得买。

房市继续低迷是导致交易量和房价持续下降的关键，而交易量和房价持续下降又反促房市低迷，步入恶性循环。扭转房市方向的着眼点应是变其金融制度（大点儿说是经济制度）的根本，提高消费信心，从治本下手。而偏偏在这方面，除了银行们自发地阻止次贷继续发生以外，我们还看不到政府有效的手段，药方和能耐。

政府管理国家，松紧自要把握，不能失控是底线。而自由市场经济的美国国家管控却不能有效把握这个底线。既就是这次可以侥幸逃过，由于理念放任，政策偏颇，缺乏管束，今后还会重蹈覆辙。

让我们来初步理一理奥巴马政府最近的几项救市举措和因此可能产生的后果。（1）政府入资金融机构，国家控股，私营企业国有化。政府从政策制定+监管变成了政策制定+监管+市场竞争者。既是规则制定者，又是裁判员，还是运动员。陷同业者以极不公平之境地。由此会使同行们消极或产生“逼良为娼”的可能性后果。在美国的非国有化商业银行中以后有谁能与国家控股的银行公平竞争？（2）政府入资大型制造业，以“太大所以不能倒”为理由，实际上是扶持竞争失败者，有违公平竞争市场原则，是对竞争胜利者的无情打击。同理，在美国的非国有化制造业中今后有谁能与国家控股的制造业公平竞争？（3）给低收入家庭第一次买房者予8，000美元的补贴，既是对年毛收入逾15万美元家庭的不公平，也是对同为低于15万毛收入家庭的第一次购房者在2009年1月1日到11月30日之外时间购房的不公平。用不公平的手段来解决公平竞争遗留问题，后患无穷。把商家季节促销的方法作为政府的经济杠杆来用，尽显政府的无奈，看似山穷水尽，黔驴技穷。

整个救市法案都是从民生角度出发的，玩的是末端救补，对源头治理却三缄其口。人们早就听到“金融政策监管不力”的议论，但迄今也没有改进监管的举措出台。

救市要是以践踏市场竞争原则为方针的话，其实何止是不要脸面，其严重后果比保护竞争所带来的损失要大得多，影响要深远得多。房市既是整体经济的外在表现，也是整体经济的组成部分。采用给买方些小钱，再宽免部分卖家的债务，再给自由市场经济原则使点儿坏，就想扭转低迷的房市走向，奥巴马政府是不是幼稚了些？

奥巴马政府为此所有正在做的努力等同于旁观经济现象的自身陆续表现，没有遏制势头的措施，还没有敲到点子上。

作者: 7412949 时间: 2009-5-17 04:24

希望奥巴马政府有所作为哦

作者: lisasurf 时间: 2009-5-26 21:20

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