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标题: 美国佛州淘“宝”记 [打印本页]

作者: ctcld 时间: 2010-10-10 19:41 标题: 美国佛州淘“宝”记

本帖最后由 ctcld 于 2010-10-10 20:27 编辑

6万美元，只能买到多伦多非商业区的房子，然而却能在美国的阳光州买下一栋面积1,362平方尺， 2个卧室、2个浴室，且背靠高尔夫球场的物业。作为投资者的你，还需要犹豫吗?赶紧行动，开展你的美国淘“宝”记。

　　对于身居北边的加拿大人来说，现在的房产投资市场已经南移至美国，也许你也该调整自己的投资对象了。

　　我总是对房地产交易保有开放而广阔的视角，而我最近的一次“美国阳光州之旅”(Sunshine State，美国佛罗里达州的别名)也不例外。在阳光州的土地上，并不需要我耗费特别多的精力去寻觅，因为一切情况就像此前我在新闻里看到的一样真实—— 美国的房地产价值已下探到难以想象的低水平。这无疑是投资者梦寐以求的福音。据我所知，这里很多房产都已被加拿大投资者以巨大的折扣收入囊中，或者，有的加拿大人买房就为了在这个温暖的阳光州享受退休生活。

　　如果合适的房产出现，我一定会立刻行动!所以，我在深入的调查研究中。

　　现在，加拿大投资者正接受佛州“完美风暴(perfect storm)”的洗礼。事实上，当地跌至谷底的房价、强劲的加元以及较低的贷款利率，使佛州的投资物业成为所有投资者触手可及的猎物。我能在这里赚到钱吗? 抑或每个人都在为“炒作”买单? 现在，我需要了解的最首要的两个问题是：1、如何比较佛州当地与加拿大的房价?2、以后房子出租能不能增加我的收入?

　　首先，我以佛州的一栋物业分别与多伦多、科灵伍德和温哥华三地、且条件相似的物业作比较。这栋位于佛州的目标物业面积 1,362平方尺，2个卧室、2个浴室，背靠高尔夫球场，挂牌售价为174,000美元，这个物业堪比我在加拿大见到的任意一个优质物业。

　　在做完一些简单调查之后，我发现，沿街并与之相隔仅几幢大厦的相同单位，在2006年房市高峰期时售价竟为389,490美元!在和销售人员进行快速的谈判后，对方表示愿意以 16万美元的价格把房子卖给我。

　　接下来，我要搜寻资料，了解同类物业在上述4座城市的租金水平，从而评估出租物业的年租。确保所有租金收入能覆盖你的支出并为你的债务服务。

　　结果，挂牌售价的巨大差距使我非常惊讶。2004-2006年，同类物业在佛州和加拿大的房价几乎处于同一水平，大概为38 万-42万美元。然而，从2006年至今，两地的房价表现完全迥异：加拿大一路狂飙，而佛州一路败走。

　　比较佛州和加拿大的同类单位发现，如果要在加拿大获得1.5或2倍的租金收入，我将不得不花费3倍的本金。然后我考虑“16 万美元在多伦多能买到什么”，答案是一栋位于非商业区的物业。最后，我比较了16万美元在佛州能换来什么惊喜。

　　很明显，从租金收入与售价的角度看，只有那个位于佛州的目标物业才能具备良好的投资价值。这是一个能覆盖融资和执行成本的投资，并且能够小赚一笔。如果你想在美国房市复苏前确保自己能在这个国度收获惊喜，我建议你立刻行动。

　　在写这篇文章的时候，我还没在佛州买下任何物业——暂时而已。当与亲朋好友分享了我的投资计划时，其中一位朋友非常好奇，一周后他前往美国探访了我在文中描述的那栋物业，并以15万5千美元买了下来! 房子在11月才交割，但现在已经收到了求租信息。再过几周，这位朋友和他未来的租客将签订租赁协议。

　　嗯……现在，为什么我没有想到这一点呢? (原文：I'm looking for value in Florida 来源：环球邮报)

　　普通人：分析风险收益分享投资乐趣

　　据网上一名为“嘉阳鑫的空间”载文，投资这个话题离我们似近又似远。对于很多人来说，“投资者”等同于西装革履、穿戴有品味的先生/小姐，他们必须在DOWNTOWN金融区BAY街上拥有一个落地大玻璃窗、可以看见城市夜景的装潢精美的办公室。在忙碌的办公室里，夹着雪茄的大肚子投资家，张口闭口都是在讲千万的资金调动，还有一堆一堆的投资术语。事实是这样么? 家园论坛

　　请不要妖魔化“投资”这个字眼。别的领域不好说，但是起码在地产界，90%的投资商并不是这样的。这些投资者有买整块地皮做投资的，也有买 Condo做投资的，还有买House或者商业铺面、工厂、饭馆、酒店做投资的，也有买楼花做投资的。总之就是做房东收租，这就是最典型的房地产投资者。

　　在北美，房子和车子成了普通老百姓基本的生活水准，那么房地产投资这个游戏我们是不是也可以玩呢? 首先，我们要明确房地产投资的风险与收益，进而才能决定是否适合普通投资者，以及怎样实力的投资者。房地产投资相比证券投资来说，投入大、变化慢、收入稳定，而且容易控制(看得见摸得着)，而投资证券来讲，投入可大可小，可以稳定放很多年，也可以一天来回很多次交易，变化可能很大，当天都翻数倍，或者几个小时就血本无归，需要很多技术和经验来操作，并且要花费大量的时间去做调研。

　　风险简述

　　从投资额来讲，房地产投资基数要大很多。拿最普通的购买公寓出租来说，多伦多好地段的公寓，大部分都在30万以上，如果需要最低限度的25%首期，那么就需要投入75,000，再加上其他杂费，初期投入就在8万左右。

　　对于市场上的高杠杆工具，比如说极低的首付就可以贷款买房，这样的操作就违反了市场规律。首先，房地产是一个基数很大的项目，如果动用了高杠杆，那么市场的风吹草动都有可能让整个投资全部失败。而如果一项投资没有抗风险能力，那么这和赌博没有什么两样。其次，极低的首付就可以参与房地产投资，利用杠杆赚取极高的利润，那么市场会被催生泡沫，就像次贷在2006年将美国的房地产市场推上顶峰，转而跌落悬崖一样，都是高杠杆惹的祸。

　　所以，从投入上来讲，房地产投资是一个准入门槛较高的投资工具，需要投资者有一定的经济实力，并且有耐心等待，希望看到投资的稳定长期回报。对于没有资产条件的，或者希望一夜暴富的投资者，这个投资领域不适合他们。

　　收益率简析

　　再谈一谈投资房地产的收益率问题。如果我们纯粹用现金买入房产，等待房产升值，那么每一年增值6%就和大部分投资工具差不多了。好处就在于，投资房地产的项目可以使用贷款，并且房屋出租得到的收入可以抵消维持房屋的费用，包括水电气、地税管理费等等。如果房主不需要自己的花费，而以房养房，房屋升值的部分就成为了稳定的收益来源。

　　而房地产投资的收益讲究的是长期收益，如果按照过去50 年的市场平均变化6%的上涨幅度来算，每三年能上涨差不多 20%，也就是说房屋的价值(以30万为例)在3年内能有9万块的升幅。如果用最常见的35%首付来看(也就是10万5千)，这个变化相对投入的资金，在三年内就有将近一倍的升值。做一些费用扣除，以及中途的损耗和必要的维护费用，就算是5万块的收益，将近50%的收益率也是十分吸引人的。这就是投资房地产市场的魅力所在。

　　因为做地产这一行都是SELF EMPLOYEE，没有公司为他们承担各类医疗以及养老保险，一切都靠自己的双手打拼。为了保护自己的利益，也为了未雨绸缪，曾经有从业同行提出过，每年买一个小型的楼花或者CONDO，10年之后就可以退休。这个说法不是不可行，只是在房产投资规模逐渐扩大的时候，投资者需要小心自己的债务水平也在随着扩大。控制债务比率，是投资的一个很重要的因素。如果债务比例过高，那么市场的波动很可能将整个投资计划摧毁。所以在扩张的过程中，需要随时注意自己的债务比例，以及市场的趋势。如果短期市场的趋势有减缓，那么尽量不要再多扩张，而要保持现有的水平，在市场活跃并且向上的时候，再行逐步扩张。

　　其实，只要有心，投资房地产是一个比较容易，并且稳定的工具。对于没有积蓄，生活还在积累阶段的家庭，就暂时不要涉足这个需要投入的项目。而对于有积蓄，并且愿意接受这个概念，准备好享受长期升值的朋友们来说，这个房地产投资游戏，我们也可以开始尝试了。

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