美国职业房客

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发表于 2018-7-15 00:22 | 只看该作者

30天法则

按美国法律规定，房客住满30天就算是居民了，不属于临时寄宿者，此时如遇房客不缴房租且赖着不走的情形，房东只能通过向法院申请强制驱逐令才可赶走房客，这就是所谓的“30天法则”。
房东赶走坏房客的最佳时机是在坏房客入住的30天以内。在这段时间内，房东若发现租客是麻烦人物，可将一个月内剩余的租金和押金退还，令其搬走。租客若不走，房东报警后，警方有权勒令租客搬走。

但是，职业租客往往比房东更懂法律，他们一般都知道头30天是一个关口，在这段时间内他们会伪装良善，蒙骗房东，使其不知不觉错过逐客时机，沦为待宰羔羊。

当“职业租客”住满30天图穷匕见时，房东切忌与之直接冲突，只能通过法律途径解决。法院未作判决前，房东不得自行驱赶。在美国“非法驱逐”属于刑事罪，房客有权就“非法驱逐”所造成的损害，向法院要求三倍赔偿。
房东正确的做法是：

马上以挂号信方式通知房客在30天后搬走。30天后如果房客未搬走，房东可以向租房仲裁委员会(Rental board)起诉房客，申请驱逐令(Eviction)。如果房客收到驱逐令后还不走，房东可请求警察强制执行。警察若不受理，可记下其警徽号用于投诉。房客对于驱逐令不服可以上诉，但必须先搬走。

房客所欠缴的租金，房东需另行通过民事诉讼来追讨。如果房客败诉，诉讼费用由房客付。对于房客赖债，法庭会把欠款记录写入个人信用报告里，可能会跟随其一生。另外，关于驱逐令的记录也会在个人信用报告中记载7年之久，这些记录都将不利于房客以后在房屋租赁市场和资本市场上的其他活动，可以说还是具有很强的震慑作用。
如果你以为职业租客只有欠租这一行为，那简直是小看他们了！

“职业租客”都是打定主意“将无耻进行到底”的，“极品无赖”更会钻尽法律漏洞来损人利己。

可能有租客报复的情形出现

在美国，房东通过合法手段申请到驱逐令，将“恶房客”驱逐出自己的房屋并取得积欠租金后，并不一定意味着万事大吉，这之后可能会出现更令房东头疼的“报复诉讼”问题。

租客对于房东报复诉讼的理由可谓是五花八门。总结起来，大抵就是房屋本身存在各种不适宜居住的情形，比较典型的包括租客被驱逐后，控诉房屋漏水，窗户破损，结构危险，供水不足，没暖气，没热水，电路系统故障，地面不卫生，老鼠和蟑螂为患，防火通道堵塞等等。还有比较典型的 Mold Claim，租客控诉房屋存在导致成人和幼儿患病的霉菌等。
这些类型的报复诉讼都可能对房东造成致命伤害，因为租客的控诉往往会得到支持，此时房东就面临着巨额赔偿义务，甚至会对租客以后的患病承担全部医疗费用，可以说代价巨大，并且可能没有止境。

所以，为理清责任关系，出租前，给房屋验房拍照保存证据必不可少。

提高警惕事前预防是关键

在美国，只有执法官才有权对“职业租客”实施强制驱逐，而“非法驱逐”属于刑事罪。然而，美国租赁市场又确实存在着“职业租客”这一特殊群体，美国置业的华人必须对此情况做出事前防御。

首先，房东出租房屋时，做好租客背景调查，必须要求承租人出具个人信用记录，这一要求可有效吓退几乎所有“职业租客”。

其次，签订正式租房合同是保护自己权益的重要手段。许多华人出租房屋时不签订合同或只“走走形式”，一旦发生纠纷就缺乏解决依据。美国人崇尚契约精神，正式的合同会使房主在租客毁约，不按时交租金等情形出现时，占据主动地位，采取法律措施时也有据可依。
https://www.weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404255135021793822

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发表于 2018-7-14 23:50 | 只看该作者

• Thank you! I will find out. -IEbird- ♀ (0 bytes) (10 reads) 07/13/2018 postreply 18:53:44

• 我正在经历第二次驱赶赖客，第一次碰到的也是职业赖客，被脱了点皮，现在淡定多了。 -海边居- ♂ (0 bytes) (60 reads) 07/14/2018 postreply 10:24:55

• 同情 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) (11 reads) 07/14/2018 postreply 13:58:51

• 这时候最需要冷静, 花钱顾个好的律师. 保持一点: 跟烂租客打官司到底, 他们可能就怕了.你一旦让步,就给他们希望 -小油菜- ♀ (0 bytes) (11 reads) 07/14/2018 postreply 15:17:24

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发表于 2018-7-14 23:49 | 只看该作者

Pay me 5000 I tell you how to win the case...

来源: borisg于 2018-07-13 18:23:09 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 856 次
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本文内容已被 [ borisg ] 在 2018-07-13 18:44:33 编辑过。如有问题，请报告版主或论坛管理删除.

回答: 步步惊心 --- 请大家尤其经历过驱赶上诉和小额法庭的童鞋支招由 IEbird于 2018-07-13 15:38:42

1. my understanding is that his daughter is not qualified as a third party to serve the court paper.

Failing to serve by the proper procedure, case automatically dismissed.

Oops, I forgot, looks like the daughter of the tenant gave you the paper at least one month before the court date. This does not fall into allowed dates of serving court paper (you have to check at least and at most how many days before the court date the paper can be served.

2. Counter sue whatever loss you have incurred (back rent, court fee, parking at city hall, lost wages, ...

) immediately before the court date.

3. I don't remember the detail of this case. If the eviction is done by the police or marshall, then he is suing the wrong person, you are not the person that evicted them, it is the court that issued the eviction order.

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发表于 2018-7-14 23:48 | 只看该作者

人家小学毕业，你这是直接上大学的节奏啊

来源: sweetptt于 2018-07-13 17:43:30 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 1017 次 (1370 bytes)

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回答: 步步惊心 --- 请大家尤其经历过驱赶上诉和小额法庭的童鞋支招由 IEbird于 2018-07-13 15:38:42

人家起诉以后再收钱，收了之后再赶走都没事，你不收钱给白住，花钱之后再被诉。只能说上大学还是有含金量的。

不用怕。相同的事情既然第一次你赢了，第二次你也会赢。无产阶级民主党流氓起诉你只要60块。你得破费了。为什么要起诉你呢？就是无产阶级民主党流氓钻程序的空子。文件递送做做手脚算你收到了，你败诉；你没有应诉，你败诉；你没有出庭，你败诉；拖延置后再研究，你搞昏了你败诉。告诉你个好消息，这种案件保证金什么的伎俩还用不上，你不用败诉；法律代表性的问题也用不上，你不用败诉。

你明白了没有？这个不是谁对谁错的问题。我给你划了重点了。你如果不明白这一点，你已经输了。

你的策略就像房客的策略一样，要不断加大对方的投入。不管是时间还是金钱。要不断加大对方potential liability，即将来可能的投入。所谓案子并不是要整出个是非对错，否则还不如把邻居的狗打服。对无产阶级民主党流氓你永远不可能得到是非对错，你只能让他们知难而退，因为你跟他们不是一路人。你越温良恭谦让，他们越觉得要付出的代价很小